Ziarul BURSA a organizat, în 30 martie 2026, la JW Marriott Bucharest Grand Hotel, conferinţa „REIT-urile – cheia finanţării inteligente a României”, un eveniment dedicat unuia dintre cele mai discutate instrumente financiare cu potenţial de transformare a pieţei locale de capital, a sectorului imobiliar şi chiar a unor domenii precum agricultura, infrastructura sau economia digitală. Dezbaterile au reunit reprezentanţi ai mediului politic, ai pieţei de capital, ai real estate-ului, ai consultanţei juridice, ai intermedierii financiare şi ai unor industrii pentru care REIT-urile ar putea deveni un canal esenţial de finanţare. Ideea centrală care s-a desprins aproape unanim din intervenţiile participanţilor a fost că România a întârziat prea mult adoptarea unei legislaţii dedicate REIT-urilor, iar această întârziere costă deja economia locală prin oportunităţi ratate, capital neatract şi investiţii amânate.

Conferinţa a pornit de la o realitate simplă: în ciuda faptului că REIT-urile sunt instrumente consacrate în economii dezvoltate şi funcţionează de decenii în SUA, în numeroase state europene şi asiatice, România nu are încă o lege clară şi operaţională care să permită dezvoltarea acestui tip de vehicul investiţional într-o formă competitivă. Temele propuse au acoperit întregul spectru al subiectului: de la definirea REIT-urilor ca societăţi listate care deţin şi administrează portofolii de active generatoare de venit şi distribuie dividende, până la problemele de fiscalitate, compatibilitatea cu regimul FIA, exemple internaţionale, utilizarea lor în logistică, agricultură, hotelier, centre de date, infrastructură şi active publice locale. Din intervenţiile participanţilor s-a conturat clar faptul că discuţia despre REIT-uri nu mai poate fi tratată strict ca o temă de nişă pentru investitori sau dezvoltatori imobiliari. În viziunea vorbitorilor, este vorba despre o reformă structurală, cu implicaţii pentru piaţa de capital, bugetele locale, administrarea activelor statului, dezvoltarea marilor proiecte şi accesul investitorului de retail la clase de active care astăzi îi sunt greu accesibile.

Unul dintre firele roşii ale evenimentului a fost nevoia de voinţă politică, într-un cadru bazat pe argumente, cifre şi studii de impact. Mai mulţi participanţi au arătat că decidentul public nu va susţine o lege doar din entuziasm sau din inerţie, ci doar dacă i se demonstrează clar că beneficiile pentru economie şi pentru baza de impozitare depăşesc eventualele temeri privind un impact fiscal negativ pe termen scurt. În cadrul primului panel s-a vorbit despre necesitatea construirii unui grup de lucru instituţional, în care Parlamentul, Guvernul, Ministerul Finanţelor, ASF şi reprezentanţii pieţei să poată armoniza poziţiile şi să poată lucra pe o variantă legislativă realistă şi aplicabilă. S-a avansat ideea că o asemenea iniţiativă ar trebui să pornească inclusiv de la un studiu de impact riguros, care să compare ceea ce ar pierde statul din facilităţi fiscale cu ceea ce ar câştiga prin atragerea de capital nou, creşterea transparenţei, dezvoltarea pieţei de capital şi multiplicarea investiţiilor. Mesajul a fost limpede: statul priveşte astăzi prea îngust discuţia despre cost şi prea puţin discuţia despre câştig.

Un moment important al dezbaterii a fost comparaţia cu aşteptările formulate în 2024, când, la un alt eveniment dedicat REIT-urilor, mulţi din piaţă estimau că legislaţia ar putea deveni realitate în 2025. În primăvara lui 2026, această aşteptare nu s-a confirmat. Reprezentanţii mediului de business au recunoscut deschis că există o dezamăgire în piaţă. Totuşi, tonul general nu a fost unul resemnat, ci mai degrabă unul de presiune constructivă: munca tehnică făcută până acum nu ar trebui abandonată, iar întârzierea nu trebuie folosită ca argument pentru reluarea de la zero a întregii discuţii. Dimpotrivă, spevialiștii au susţinut că proiectul trebuie dus la capăt, adaptat acolo unde este nevoie, dar finalizat cât mai repede. În acelaşi timp, s-a admis că şi sectorul privat ar fi putut exercita o presiune mai puternică pentru adoptarea legii. Cu alte cuvinte, nu doar statul a întârziat, ci şi piaţa a fost poate prea prudentă în a-şi coagula o voce comună.

Una dintre cele mai puternice idei formulate la conferinţă a fost că REIT-urile ar oferi românilor posibilitatea de a participa direct, într-un cadru transparent şi bursier, la finanţarea şi deţinerea unor active reale: clădiri de birouri, spaţii logistice, parcuri industriale, hoteluri, terenuri agricole, infrastructură sau centre de date. În prezent, o parte importantă a marilor active imobiliare din România este deţinută de fonduri şi investitori care nu sunt listaţi local, ceea ce înseamnă că investitorul român nu poate participa în mod facil la aceste poveşti de creştere. Piaţa locală oferă în principal expunere pe companii de dezvoltare, unde riscul este diferit faţă de expunerea pe vehicule care deţin active mature şi generează venituri recurente. Această diferenţă a fost subliniată şi de reprezentanţi ai unor companii listate sau active în piaţa de capital, care au explicat că un REIT înseamnă alt profil de risc, altă logică de evaluare şi alt tip de atractivitate pentru investitorii individuali şi instituţionali. 

Reprezentanți din zona consultanţei imobiliare şi a investiţiilor au insistat asupra decalajului faţă de alte state din regiune. S-a vorbit în special despre diferenţele dintre România şi pieţe precum Cehia sau Ungaria, unde existenţa capitalului instituţional local şi a unor forme funcţionale de vehicule investiţionale a contribuit la o piaţă mai profundă şi mai stabilă. Una dintre ideile esenţiale a fost că România a rămas prea dependentă de capitalul străin atras pentru randamente bune, în timp ce alte state au reuşit să-şi construiască şi o bază internă de investitori instituţionali, capabili să susţină dezvoltarea unor pieţe locale solide. În lipsa REIT-urilor, această instituţionalizare rămâne incompletă. A fost invocat şi contrastul dintre volumele de tranzacţii imobiliare din România şi cele din alte state comparabile ca dimensiune economică, concluzia fiind că fără vehicule locale de tip REIT, piaţa românească rămâne mai fragilă şi mai puţin lichidă.

Una dintre cele mai interesante dimensiuni ale conferinţei a fost extinderea discuţiei dincolo de imobiliarele clasice. Participanţii au insistat că REIT-urile nu trebuie privite exclusiv prin prisma clădirilor rezidenţiale sau de birouri. Reprezentanţi din zona dezvoltării de centre de date au arătat că România are o nevoie majoră de capital pentru infrastructura digitală şi că, în prezent, proiectele mari de data center sunt greu finanţabile local. În opinia lor, REIT-urile ar putea deveni un instrument viabil pentru mobilizarea capitalului necesar unei industrii aflate la intersecţia dintre real estate şi infrastructură strategică. S-a subliniat că marile companii internaţionale din domeniu folosesc deja astfel de structuri, iar România riscă să rămână în urmă dacă nu creează condiţii similare pentru finanţare, guvernanţă şi transparenţă. Din perspectiva agriculturii, argumentul a fost la fel de puternic: fermierii sunt nevoiţi să investească simultan în exploatare, teren, irigaţii, desecări şi infrastructură conexă, iar acest lucru pune o presiune uriaşă pe fluxurile lor financiare. REIT-urile ar putea crea un „strat” separat de finanţare pentru componenta de active şi infrastructură, permiţând operatorului agricol să se concentreze pe activitatea de bază. S-a insistat asupra ideii că agricultura românească are nevoie de capital pentru a trece de la modelul extensiv la unul cu valoare adăugată mai mare, iar astfel de instrumente ar putea accelera această transformare.

Poate cea mai spectaculoasă perspectivă prezentată a fost cea legată de REIT-urile de infrastructură şi de active publice locale. În viziunea unor participanţi, autorităţile locale şi companiile de stat ar putea monetiza active subutilizate, atrăgând capital privat într-un cadru transparent şi bursier. Exemplele au mers de la locuinţe aflate în patrimoniul unor primării, până la parcări, spaţii comerciale, proiecte de regenerare urbană sau infrastructură publică. Mesajul a fost că statul şi autorităţile locale deţin active valoroase, dar insuficient exploatate, iar REIT-urile ar putea oferi o formulă de valorificare mai eficientă decât administrarea tradiţională. Deşi conferinţa a fost centrată pe REIT-uri, mai mulţi vorbitori au avertizat că efectele unei asemenea legi ar fi limitate dacă nu sunt însoţite de reforme ample, mai ales în domeniul urbanismului, autorizării şi legislaţiei conexe investiţiilor. S-a vorbit despre birocraţia excesivă, despre standarde şi norme percepute ca prea dure sau prea puţin adaptate realităţilor din teren, dar şi despre diferenţa dintre calitatea legilor şi aplicarea lor efectivă. România are tendinţa de a legifera mai strict decât alte state, dar de a aplica mai slab, ceea ce generează costuri mari şi rezultate modeste. În acest context, REIT-urile au fost prezentate ca parte dintr-un tablou mai larg: dacă vrei să stimulezi investiţiile, nu este suficient să creezi un vehicul financiar; trebuie să faci şi mediul investiţional mai predictibil, mai transparent şi mai puţin birocratic.

Una dintre întrebările-cheie ale conferinţei a vizat efectul posibil al REIT-urilor asupra pieţei rezidenţiale. Ar putea ele duce la o creştere a preţurilor locuinţelor, prin achiziţii mari de active? Sau, dimpotrivă, ar aduce mai multă ofertă, profesionalizare şi lichiditate, contribuind la normalizarea pieţei? Răspunsurile au fost nuanţate. Unii participanţi au avertizat că, în actualul context de ofertă limitată şi de blocaje urbanistice, intrarea agresivă a unor investitori mari ar putea pune presiune pe preţuri. Alţii au susţinut contrariul: că REIT-urile, tocmai prin capacitatea de a profesionaliza administrarea şi de a pune în circulaţie locuinţe care altfel ar sta nefolosite, ar putea reduce distorsiunile şi chiar calma piaţa chiriilor. A mai fost formulată o idee importantă: multe locuinţe cumpărate astăzi ca investiţie individuală rămân în afara circuitului economic, în timp ce un vehicul profesionist ar avea interesul să le administreze activ şi să le menţină productive. Din această perspectivă, REIT-urile ar putea contribui la utilizarea mai eficientă a fondului locativ. Ca atare, REIT-urile ar avea o relevanţă specială pentru fondurile de pensii, fondurile mutuale şi investitorii de retail. Pentru fondurile de pensii, acestea ar însemna acces la o clasă de active distinctă de acţiuni şi obligaţiuni, cu potenţial de venit recurent şi diversificare. Pentru investitorii individuali, avantajul ar fi poate şi mai vizibil: posibilitatea de a investi în active imobiliare sau de infrastructură fără a avea nevoie de capital foarte mare şi fără a trebui să gestioneze direct proprietăţi, chiriaşi, mentenanţă sau probleme administrative. S-a subliniat că REIT-urile au şi avantajul unei ușurinţe de înţelegere pentru investitorul de retail, pentru că există o legătură intuitivă între valoarea investită şi activul suport: metri pătraţi, hectare, clădiri, spaţii logistice, venituri din chirii. Într-o piaţă în care educaţia financiară este încă în construcţie, acest element contează.

Dacă a existat un punct unde toate intervenţiile s-au intersectat, acela a fost fiscalitatea. Practic, blocajul principal pare să fie evaluarea impactului bugetar al tratamentului fiscal aplicabil REIT-urilor. Unii vorbitori au subliniat că nu este vorba despre inventarea unei facilităţi exotice, ci despre replicarea într-o formă corporativă şi transparentă a unor mecanisme fiscale care există deja, direct sau indirect, în alte structuri investiţionale. În opinia lor, statul priveşte prea mult la potenţiala pierdere punctuală de venit fiscal şi prea puţin la efectele dinamice: investiţii noi, activitate economică suplimentară, tranzacţii mai multe, materiale de construcţii, forţă de muncă, dividende, lichiditate bursieră şi venituri fiscale generate indirect. Pe de altă parte, din perspectiva autorităţilor, există o prudenţă clară: orice excepţie sau regim preferenţial trebuie justificat atent, mai ales într-un context în care există o tendinţă de reducere a facilităţilor fiscale în economie. Concluzia informală a fost că fără clarificarea componentei fiscale, legea nu va trece, dar şi că exact aici trebuie concentrat efortul comun al statului şi al industriei.

Poate cea mai importantă concluzie a conferinţei a fost că REIT-urile nu reprezintă doar un instrument pentru industria imobiliară, ci un test al capacităţii României de a-şi moderniza mecanismele de finanţare, în special legat de competitivitatea regională, de nevoia de a atrage şi păstra capital, de rolul pieţei de capital în dezvoltarea economică şi de necesitatea de a construi vehicule care să permită valorificarea transparentă a activelor româneşti. S-a vorbit chiar despre faptul că Bursa de Valori Bucureşti ar putea cunoaşte un salt semnificativ dacă ar apărea mai multe vehicule locale de tip REIT, inclusiv prin posibilitatea de a atrage emitenţi noi şi investitori noi. Într-un climat economic marcat de incertitudine, tensiuni geopolitice, presiuni inflaţioniste şi nevoia de investiţii masive în infrastructură, energie şi digitalizare, REIT-urile au fost prezentate ca un instrument pragmatic.

Dincolo de nuanţe, divergenţe şi prudenţe, tonul dominant al conferinţei BURSA a fost unul clar: România are nevoie de o lege a REIT-urilor, iar întrebarea nu mai este dacă un asemenea cadru trebuie adoptat, ci când şi în ce formă. Participanţii au descris REIT-urile ca pe un mecanism capabil să aducă mai mult capital în economie, să deschidă piaţa de capital către noi emitenţi, să ofere investitorilor români acces la active reale, să susţină sectoare precum agricultura, infrastructura şi economia digitală şi să introducă mai multă disciplină, guvernanţă şi transparenţă în administrarea unor active importante. După ani de discuţii, piaţa pare să transmită un mesaj ferm către autorităţi: amânarea este costisitoare. Iar dacă România vrea să recupereze decalajele faţă de alte pieţe din regiune, legea REIT-urilor ar putea deveni una dintre deciziile cu impact sistemic asupra economiei din următorii ani.

Panel I

Moderator: Andrei Iacomi, jurnalist specializat în piața de capital, Ziarul BURSA

• György Attila, Subsecretar de Stat în cadrul Ministerului Finanțelor;
• Claudiu Năsui, Membru în Comisia pentru buget, finanțe și bănci din cadrul Camerei Deputaților;
• Cristian-Augustin Niculescu-Țâgârlaș, Membru în Comisia Juridică, de Numiri, Disciplină, Imunități și Validări din cadrul Senatului;
• Mihai-Cătălin Botez, Membru în Comisia pentru buget, finanțe și bănci din cadrul Camerei Deputaților;
• Remus Vulpescu, Directorul General al Bursei de Valori București;
• Dan Petrișor, CEO Meta Estate Trust;
• Mihai Pătrulescu, Head of Investment Property CBRE România;
• Sorin Preda, Fondator și CEO Global Vision;
• Mihai Manole, Managing Partner Tema Energy;

Panel II

• Dan Sebastian Câmpeanu, CEO Impact Developer & Contractor;
• Adrian Tănase, CFO Star Invest;
• Mugurel Rădulescu, Director Executiv, Federația Investitorilor și Dezvoltatorilor pentru o Economie Sustenabilă;
• Liviu Tănase, Vicepreședinte Regiunea Sud-Est, Confederația Antreprenorilor și Investitorilor din România;
• Olga Niță, Partener în cadrul departamentului de Capital markets al Filip & Company;
• Teofil Dascălu, CEO & Fondator Frizon Group;
• Georgian Marcu, Fondator Green Angels;
• Laurențiu Căpcănaru, Broker Goldring.